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“新旧改”示意你,短期内不要碰这两类房子!

2019-06-26 00:20栏目:房产

  这不,前几天“加快推进城镇老旧小区改造”的消息一出,大家就跟打了鸡血一样,开始探究其中的机会。

  小笙摘了会议的重点内容跟大家分享下:

“新旧改”示意你,短期内不要碰这两类房子!

  从上述消息中,小笙摘出重要的两点,第一点是会议刚提出就表明今年开始试点探索;

  第二点是会对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。

  从这两点大家不难看出,谈论了多年的老小区改造终于有了定性,为什么说是定性呢?

  这源于早年在城市规划中,老城区、老小区的地位一再被忽略,这些年各地开建新区,很多政府的机要部门都率先搬迁到了新城区。

“新旧改”示意你,短期内不要碰这两类房子!

  大家的目光都如饥似渴的盯着新城区,似乎新城区的规划就示意着未来的核心,以及滚滚而来的金钱,典型的“只闻新人笑,哪听旧人哭”。

  各地说了多年的老城改造也被新城区的风头盖了过去,因此让不少人以为,按照一贯的发展方向,老城区最后的命运大部分都是拆了重建,但事实上各种现象都告诉大家“拆不动”了。

  1

  为何拆不动

  为什么说拆不动呢?

  大家来看一下去年各省的财政赤字情况,除了能自身造血能力强的东南沿海少数几个省份外,其余的省份财政赤字率均不低。

  2018年各省份财政赤字情况

“新旧改”示意你,短期内不要碰这两类房子!

  数据来源:各地财政厅、政府公报诸葛找房整理

  而钱总要有来处,棚改能够大肆拆拆拆的钱大部分都来自于中央财政的大力支撑。

  但从棚改审批权收回总行,到改货币化安置转为实物安置都能看出,控制棚改资金大量流入楼市的意图。

  这一招控制了楼市的风险,但同时也降低了很多地方棚改的活跃度,毕竟没有钱的活,地方干起来可能就没那么积极了。

  而从今年开始在总量上也降低了棚改的安置套数。

  上述文中提到的资金支撑旧改,也就意味着棚改正式接近尾声,拆起来可能更费劲了。

“新旧改”示意你,短期内不要碰这两类房子!

  很多人或许会说,不是还有开发商吗?怎么可能拆不动?

  但事实上,这两年的楼市状况,大家都有目共睹,大开发商刮完三四线最后的一块肥肉,恨不得迅速撤离,哪还会再投入过多的资金?

  除此之外,如今无论是银行还是金融或是信托,对房企融资的条件都不宽松,大型房企融资成本一度攀升。

  而楼市稳定期,没有大的政策刺激,二手房市场成交不温不火,更何况要求高周转的新房市场呢?

  融资成本增加,利润被市场削薄,大部分开发商很难在得不到丰厚利润的基础上花大价钱去拆老小区盖新小区。

  一面是没有了财政的支撑,一面是没有了利益的驱动,两大“土豪”都拆不起了,还有谁会来“拆”呢?

  2

  买老房子等着拆的梦可以醒一醒了

  过去十几年大家总能听到这样的资讯:

  某地房屋旧改,最贵钉子户得到数千万天价补偿款;

  某片区拆迁,催生了10个亿万富豪以及一批千万富翁;

  甚至在一些城中村计划中,有媒体报道称将诞生几千个亿万富翁!

  因此,不乏有很多听到某一地方要拆的风声然后抓紧购入房产,等拆迁时“一举暴富”投资者,很多人也都做过这样的梦。

  但根据前面的内容大家不难发现,买老房子等着拆迁的可以醒醒了。

  毕竟“拆不动”这一现状其实很多地方从前两年就已经有所显现。

  比如北京(楼盘)的五里坨,从N年前就开始拆迁,到现在还只搞定了一部分;

  上海(楼盘)黄浦区的某征收区域从2015年就开始征收,到2018年还没拆完,平房尚且如此难拆,何况楼房呢?

  更何况从全国各地已有的危改项目来看,拆平房区是主流,拆高楼的比例极小。

  拿目前土地资源最为稀缺的深圳(楼盘)为例,原本想依靠城中村的拆除腾出新地,发展城市,但剧情反转得让人惊心动魄。

  以往要拆,拆不动,而如今,不拆了,却有人拉着横幅,要求你来拆…

“新旧改”示意你,短期内不要碰这两类房子!

  但显然,棚改资金来源断了之后,很多人对拆迁的期盼只能落空。

  这也是这些年,大家听说有关“拆迁户”消息越来越少了的主要原因,所以买老房子等着拆的可以醒一醒了。

  3

  别碰远郊盘

  除了别做买老小区等拆的梦外,此次的“旧改”信息也在暗示大家,要离远郊盘远一些!

  从这些政策其实也能看出来,有关部门确实对大家的居住环境有着很深的关切,无论是棚改还是“旧改”都想要提升大家的居住水平。

  但这两者对一个城市新旧城区所产生的作用却大有不同。

  棚改在一定程度上推动了新城区的建设,而旧改在原有基础上的修补,却减缓了新城区的发展速度。

  曾经大家习惯于用相对低的成本购入远郊的房产,等这个地方慢慢繁华起来,再赚钱。

  当然这套逻辑在前些年我国城镇化发展迅速的年代是没有毛病的,大家也曾见证很多地方由荒芜变成了CBD。

  以前大家经常看到一组这样的图:

“新旧改”示意你,短期内不要碰这两类房子!

  这张图在以前是没有任何毛病的,但如今,以前支撑郊区变CBD的条件都在逐步萎缩。

  首当其冲的就是前面提到的棚改数量骤降,其次是如今大家城镇化的数据距发达国家仅有10%左右的距离。

  还有就是如今的人口增长也不容乐观,再从经济大环境来看,如今新建起一座城市已经不像以前那么容易。

  被重点扶持的很多新区发展得都踉踉跄跄,更何况离城区还很远的远郊呢?

  因此,对于那些离主城区较远,且如今配套并不完善、周边小区体量不大,没有核心交通的远郊盘一定要慎重再慎重。

  毕竟在郊区发展速度减缓的今天,指望着郊区变CBD的可能也越来越小。

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